Wohnungspolitik

Der Bruch der Ampel-Koalition und die vorgezogene Neuwahl des Deutschen Bundestags fallen in eine Zeit, die von Unsicherheiten und Risiken geprägt ist. Das trifft auch für den Wohnungssektor zu. Ein gravierender Wohnungsbedarf trifft auf Kosten und Zinsen in einer Höhe, die zu einer durchschnittlichen Kaltmiete von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter führen, um den Neubau von Wohnungen finanzieren zu können. In der Folge brechen der Neubau und die Modernisierung von Wohnungen immer weiter ein. Die sozial orientierten Mitgliedsunternehmen des GdW wollen bezahlbaren Wohnraum für die breite Bevölkerung schaffen und erhalten, nicht wenige teure Wohnungen.

Wie bezahlbarer Wohnraum in dieser Situation entstehen und erhalten werden kann, wie die Kosten hierfür fair verteilt werden können und wie sich in diesem Rahmen die Klimaschutzziele erreichen lassen muss und wird im kurzen Bundestagswahlkampf diskutiert werden. Der GdW hat seine Vorschläge unterbreitet – Sie finden sie hier:

Der Haushaltsgesetzgeber hat in seiner Bereinigungssitzung für den Bundeshaushalt 2024 positiv überrascht: Mit dem Förderprogramm Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) wurde erstmals anerkannt, dass es aktuell eine Förderung für den regulären, bezahlbaren Wohnungsbau geben muss, dessen Zweck die Begrenzung der Miethöhe ist. Bisher wurde in Deutschland der soziale Wohnraum gefördert sowie der Klimaschutz im Segment der hochpreisigen Wohnungen. Der reguläre „Mittelbau“ ist grundsätzlich dem Markt überlassen (allerdings den Einschränkungen des Mietrechts unterworfen).

Die explosionsartigen Preis- und Zinsentwicklungen der letzten Jahre haben nun dazu geführt, dass in diesem frei finanzierten Wohnungssegment eine Nettokaltmiete von 18 bis 20 Euro/m2 erforderlich ist, um die Kosten zu decken. Diese Miethöhe ist in der Mitte der Gesellschaft nicht darstellbar. Bezahlbarer Wohnraum muss jedoch weiterhin für die breite Mitte garantiert sein, sollen der soziale Zusammenhalt und die politische Stabilität nicht gefährdet werden. Hier setzt das KNN-Programm an, indem es Zinsvergünstigungen für „normalen“ (EH 55-Standard) Wohnungsbau vorsieht, um die Miete zu begrenzen.

Jetzt kommt es darauf an: Bisher ist das Programm mit einer Milliarde Euro für insgesamt zehn Jahre ausgestattet. Um eine nennenswerte Zahl Wohnungen zu erschwinglichen Mieten auf den Markt zu bringen, sind jedoch drei Milliarden Euro erforderlich. Grundsätzlich muss eine effektive Förderung hier so lange greifen, bis der Markt bezahlbare Mieten wieder aus sich selbst heraus trägt.  Weder die Verfügbarkeit noch der Preis des Wohnraums darf den vollkommen ungehinderten Marktkräften ausgesetzt werden.

In diesem Sinne wurden auf dem Wohnungsbautag 2024 deutliche Botschaften an die Bundesregierung und den Deutschen Bundestag gesendet, die durch zwei umfangreiche Studien der ARGE Kiel und des DIW wissenschaftlich untermauert wurden. Leider zeigten die Reaktionen der Bundesregierung bisher in keine vielversprechende Richtung.

Einen grundlegenden Überblick über die Arbeit des GdW und seine wohnungspolitischen Leitlinien finden Sie in folgender Broschüre:

Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgericht zur Umwidmung von 60 Milliarden Euro Kreditermächtigungen aus dem Corona-Hilfsfonds in den Klima- und Transformationsfonds (KTF), das auch Klarstellungen zu Sondervermögen und der Schuldenbremse des Grundgesetzes enthält, ist die Haushaltslage des Bundes und der Länder in eine Krise geraten. Schon vor dem Karlsruher Urteil war der Bund kaum noch in der Lage, wirksam auf die umwälzenden Krisen zu reagieren, die sich nunmehr seit Jahren aneinanderreihen: die Corona-Pandemie, der Angriffskrieg gegen die Ukraine und die Energiepreiskrise, nun ein weiterer Krieg im Nahen Osten. Die Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft heißen Stagnation bis Rezession sowie Inflations- und Zinsexplosion. Der Wohnungswirtschaft wurden parallel zu diesen Krisen immer weitere, ambitionierte Klimaschutzziele vorgegeben.

In dieser Gesamtsituation kann schlussendlich nur eine sehr wirksame Förderung verhindern, dass Wohnen zu einem Luxusgut wird. Neben investiven Effekten auf die Bauwirtschaft geht es hierbei darum, das grundlegende Bedürfnis nach Wohnraum für die Breite der Bevölkerung sicherzustellen. Ein so elementares Gut muss auch nach dem Karlsruher Urteil geschützt werden. Im Rahmen der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland hat der GdW sich hierzu positioniert und einen konkreten Vorschlag unterbreitet.

Inmitten einer dramatischen Situation für den Wohnungsbau in Deutschland planen die Bundesregierung und die EU zwei Projekte, die den Wohnungsunternehmen gigantische Kosten auferlegen würden. Hinter der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verbergen sich die breit diskutierte Wärmewende im Gebäudesektor („Heizungstausch“) und ein neuer energetischer Standard für Wohnhäuser. Der GdW steht hinter dem Ziel der Klimaneutralität und weiß um die Verantwortung des Gebäudesektors. Gleichzeitig ist es aber unsere Pflicht, die Bezahlbarkeit des Wohnens auch im Zuge der Transformation zur Klimaneutralität zu erhalten. Hierfür setzten wir uns auch gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund (DMB) ein. Zugleich werben wir für eine intelligenten Klimaschutz des 21. Jahrhunderts, der Quartiere und ihre Energieversorgung in ihrer Ganzheit sieht und nicht stumpf auf eine flächendeckende Dämmung der Gebäudehülle setzt.

Die „Ampel“-Koalition im Bund hat in ihrem Koalitionsvertrag ein neues „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ vereinbart. In diesem sehr breiten Bündnis aus Bundesregierung und zahlreichen Verbänden werden Wege und Instrumente diskutiert, mit denen dringend benötigter, bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll. Der GdW hat das Bündnis von Beginn an konstruktiv-kritisch begleitet: Es steht außer Frage, dass wir bezahlbaren Wohnraum benötigen und die im GdW organisierten sozial orientierten Wohnungsunternehmen haben sich genau dieser Aufgabe verschrieben. Neuer Wohnraum entsteht jedoch nicht per Gesetz. Er entsteht, wenn die Realität am Markt und die regulatorischen Rahmenbedingungen es zulassen. Vor diesem Hintergrund sind die im Koalitionsvertrag der „Ampel“ angestrebten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr utopisch – umso wichtiger ist es allerdings, die vielen positiven Schritte des Bündnisses mit zu gestalten und jene zu verhindern, die der Schaffung neuen Wohnraums zuwiderlaufen.

Der Krieg gegen die Ukraine hat Europa erschüttert. Die in der Folge aufgetretene Gaskrise gefährdet die Wärmeversorgung in Deutschland und Europa und hat die Preise zunächst massiv nach oben schnellen lassen. Neben der sprunghaft gestiegenen Liquiditätsanforderung für Mieter und Vermieter war die Unsicherheit bezüglich der kommenden Entwicklung besonders gefährlich. Die von der Bundesregierung einberufene „ExpertInnen-Kommission Gas und Wärme“ hat daher zurecht eine Preisbremse und Soforthilfen erarbeitet, die der Gesetzgeber weitgehend umgesetzt hat. In der ExpertInnen-Kommission mit 21 Mitgliedern hat GdW-Präsident Axel Gedaschko als einziger Vertreter der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mitgearbeitet. Mit der nun geltenden Preisbremse konnte eine gewisse Stabilität und Beruhigung im Gasmarkt bewirkt werden. Auf dieser Grundlage muss nun dringend eine Diversifizierung der Energiequellen und eine pragmatische Transformation der Energieversorgung erfolgen.

Im Jahr 2022 stieg die Inflationsrate in Deutschland mit 7,9 % auf den höchsten Stand seit Gründung der Bundesrepublik. Die Kosten für den Wohnungsbau lagen jedoch noch weit hierüber, bei 17,6 %. Preis- und Zinsentwicklungen verteuern das Bauen ungemein. Wenn unter diesen Bedingungen gebaut wird, ist eine Miethöhe unausweichlich, die in der Breite der Bevölkerung nicht mehr getragen werden kann. Das betrifft nicht mehr nur die Empfänger von Wohngeld und die Bewohner von Sozialwohnungen. Soll bezahlbarer Wohnraum entstehen, der zudem höchsten energetischen Ansprüchen zu genügen hat, muss es eine verlässliche, auskömmliche Förderung geben, die neben dem Klimaschutz auch die Bezahlbarkeit der Wohnungen sichert.

Seitens der Politik gibt es Versuche, die schwierigen Herausforderungen in der Energieversorgung, im Klimaschutz und in der Schaffung von Wohnraum über gesetzliche Vorgaben zu erzwingen – auch entgegen der Realität. Es hilft niemandem, immer mehr Klimaauflagen einzufordern, wenn das hierfür benötigte Material gar nicht oder nur zu horrenden Preisen verfügbar ist, keine Fachkräfte für die Durchführung zur Verfügung stehen oder die Mieterinnen und Mieter unzumutbar belastet werden müssten. Die notwendige Folge ist dann, dass nicht mehr gebaut und saniert wird. Zudem müssen klimaschützende Instrumente wirklich effektiv sein, eine Vorschrift ist kein Selbstzweck.