GdW Europabrief 03/2025

EUG-Urteil zur Begrenzung der Maklerprovision

Das EU-Recht schließt eine Begrenzung der Maklerprovision auf 4 % des Verkaufs- oder Mietpreises nicht aus, so der Gerichtshof der Europäischen Union am 27. Februar 2025 in einem Urteil zur Prüfung eines slowenischen Gesetzes über Maklerdienstleistungen.
Allerdings „darf diese Gesetzgebung nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung der damit verfolgten Ziele erforderlich ist“, so das Gericht.
Das Gericht reagierte damit auf eine Anfrage des slowenischen Verfassungsgerichts bezüglich der Verfassungsmäßigkeit eines nationalen Gesetzes, das die Provision für diese Dienstleistungen beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie deckelt und festlegt, dass die Provision beim Kauf oder Verkauf 4 % des Vertragspreises nicht überschreiten darf.
Nach diesem Gesetz ist ein Vermittlungsvertrag, der diese Obergrenze nicht einhält, null und nichtig.
Das Ersuchen des slowenischen Gerichts um eine Vorabentscheidung betraf die Auslegung von Artikel 15 der Richtlinie über Dienstleistungen im Binnenmarkt.
Der Fall wurde von AEON nepremičnine e.a. und STAN nepremičnine, die Immobilienvermittlungsdienste anbieten, sowie vom Nationalrat der Republik Slowenien vorgebracht.
Die Zweifel des slowenischen Gerichts beziehen sich insbesondere auf die Obergrenze für Vermittlungsleistungen für Einfamilienhäuser, Wohnungen oder Wohneinheiten, die von einer natürlichen Person gekauft oder gemietet werden.
Der Gerichtshof weist darauf hin, dass eine Maßnahme wie die im slowenischen Gesetz vorgesehene akzeptiert werden kann, wenn sie „nicht diskriminierend ist, (…) durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt ist und [verhältnismäßig ist]“.
Und es ist der Ansicht, dass die Bedingung der Nichtdiskriminierung erfüllt ist, da die Begrenzung der Provisionen unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Standort des eingetragenen Sitzes des Immobilienunternehmens gilt.
„Die Provisionsobergrenze (…) ist nicht diskriminierend, da diese Obergrenze unabhängig vom Standort des eingetragenen Sitzes des betreffenden Immobilienunternehmens gilt. [Was die Rechtfertigung betrifft,] scheint die Obergrenze geeignet, die Zugänglichkeit angemessenen Wohnraums zu erschwinglichen Preisen zu fördern, [da] sich die Höhe der Provision (…) wahrscheinlich im Verkaufspreis oder in der Miete widerspiegelt“, fasst das Gericht zusammen.
Dies ist besonders wichtig für „schutzbedürftige Personen, insbesondere junge Menschen und insbesondere Studenten, sowie für ältere Menschen. [Diese Maßnahme kann auch] Verbraucher im Hinblick auf Preistransparenz und den Mangel an verfügbarem Wohnraum schützen“.