GdW Europabrief 10/2026

EU-Kommission stellt Affordable Housing Act vor

Die Europäische Kommission hat am 9. September 2026 ihren Entwurf zum Affordable Housing Act (AHA) vorgelegt. Dieser soll es nationalen, regionalen und lokalen Behörden ermöglichen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gezielte Maßnahmen zu ergreifen, etwa um die Auswirkungen der Kurzzeitvermietung auf die Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnraum zu begrenzen. Vorgesehen sind ein gemeinsamer Rahmen und eine gemeinsame Methodik zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte sowie Anforderungen an die Begründung, Verhältnismäßigkeit und Transparenz wohnungsbezogener Maßnahmen.

Mit dem Verordnungsvorschlag sollen insbesondere die negativen Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen eingedämmt werden. Dazu zählen Maßnahmen, die den Zugang zu oder die Bereitstellung von Kurzzeitvermietungsdienstleistungen in Wohnimmobilien beschränken, sofern es sich nicht um den Hauptwohnsitz des Vermieters handelt. Ebenso können Maßnahmen zur Beschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Grundstücken und Wohnimmobilien für andere Zwecke als den Hauptwohnsitz vorgesehen werden.

Nach Artikel 6 des Verordnungsvorschlags müssen Behörden anhand bestimmter Kriterien prüfen, ob ein Gebiet von einem angespannten Wohnungsmarkt betroffen ist. Dazu gehören:

• Das Preis-Einkommens-Verhältnis entspricht dem Schwellenwert von acht oder übersteigt diesen; dies entspricht acht Jahren des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens, das zum Erwerb einer Wohnung durchschnittlicher Größe im Wohnungsbestand des betreffenden Gebiets erforderlich wäre
• Das Preis-Einkommens-Verhältnis ist im Zeitraum der letzten 10 Jahre, für die Daten vorliegen, gestiegen. (Dieses Kriterium findet keine Anwendung, wenn das Preis-Einkommens-Verhältnis 10 oder mehr beträgt).
• Ohne diese Maßnahme ist es unwahrscheinlich, dass sich die angespannte Wohnraumsituation in den drei Jahren nach ihrer Verabschiedung entspannt, wie aus der Bewertung der folgenden Faktoren hervorgeht: Bevölkerungsentwicklung; Wohnungsangebot; Wohnraumnachfrage.

Die zuständigen Behörden müssen sich auf objektive, transparente und überprüfbare Daten stützen und sich an fundierte statistische Grundsätze halten können. Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietung dürfen nur ergriffen werden, wenn nachgewiesen wurde, dass sich die Verfügbarkeit oder Erschwinglichkeit von Wohnraum in den mindestens drei Jahren vor Erlass der Maßnahme verschlechtert hat. Zudem muss nachgewiesen werden, dass der Erwerb oder die Nutzung von Grundstücken und Wohnimmobilien zu anderen Zwecken als dem Hauptwohnsitz negative Auswirkungen auf die Verfügbarkeit oder Erschwinglichkeit von Wohnraum hatte.

Die Maßnahmen müssen zudem auf das Gebiet beschränkt sein, in dem der Wohnungsmarkt angespannt ist. Sie müssen auf einer Bewertung beruhen, aus der hervorgeht, dass keine andere, weniger einschneidende Maßnahme ebenso wirksam wäre.

Der Verordnungsvorschlag wird durch eine separate Empfehlung der Kommission zur Verbesserung der Bezahlbarkeit und des Wohnangebots in angespannten Wohnungsmärkten ergänzt. Darin empfiehlt die Kommission ortsspezifische Maßnahmen, um insbesondere das Angebot zu erhöhen. Die zuständigen Behörden sollen hierzu Pläne zur Beschleunigung des Wohnungsbaus entwickeln oder entsprechende Maßnahmen in bestehende Pläne integrieren. Ein besonderer Schwerpunkt soll dabei auf Wohnraum unterhalb des Marktpreises liegen.

Zudem soll der Bau und die Sanierung durch schnellere Genehmigungsverfahren, effizientere Beschaffungsverfahren und modernere Bauweisen beschleunigt werden. Dazu gehört unter anderem, Genehmigungsverfahren für sozialen und bezahlbaren Wohnraum zu priorisieren sowie Genehmigungsverfahren für Sanierungen zu beschleunigen. Dies betrifft insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, Anpassungen und Erweiterungen, die Umnutzung bestehender Gebäude zu Wohnzwecken sowie Grundstücksteilungen. Unter bestimmten Voraussetzungen sollen auch Abweichungen von lokalen Bebauungsvorschriften ermöglicht werden, sofern wesentliche Qualitäts- und Nachhaltigkeitsstandards für Gebäude und Stadtviertel eingehalten werden.

Darüber hinaus empfiehlt die Kommission den zuständigen Behörden, die bestehenden Spielräume des EU-Rahmens für die öffentliche Beschaffung stärker zu nutzen, um hochwertigen Wohnraum schneller bereitzustellen. Dazu gehören der Einsatz innovativer Produkte und Bauweisen wie Vorfertigung und Off-Site-Bau und beschleunigte Beschaffungsverfahren, etwa durch Rahmenverträge und gemeinsame Beschaffung.

In einem nächsten Schritt muss der Vorschlag vom Europäischen Parlament und vom Rat geprüft und angenommen werden. Der Zeitplan der Kommission sieht vor, den Gesetzgebungsprozess im Rahmen der Trilogverhandlungen bis zum Ende des Jahres abzuschließen. Das Europäische Parlament wird jetzt seinen Berichterstatter und die Schattenberichterstatter für den Gesetzgebungsvorschlag festlegen.