GdW Europabrief 06/2025

Kommission evaluiert ATAD-Richtlinie

Die Europäische Kommission führt derzeit über ein externes Beratungsunternehmen eine Evaluierung der ATAD-Richtlinie (Anti-Tax Avoidance Directive) aus dem Jahr 2016 durch. Die ATAD-Richtlinie hat zum Ziel, gängige Formen aggressiver Steuerplanung zu bekämpfen. Konkret soll sie ein Mindestmaß an Schutz gegen Unternehmenssteuervermeidung schaffen und ein gerechtes sowie stabiles Umfeld für Unternehmen gewährleisten. Insgesamt umfasst die Richtlinie fünf Maßnahmen, darunter auch die Zinsschrankenregelung.

In Deutschland musste die nationale Zinsschrankenregelung ab 2024 an die Vorgaben der europäischen ATAD-Richtlinie angepasst werden. Die damit verbundenen Verschärfungen wirken sich jedoch erheblich negativ auf Wohnungs- und Immobilienunternehmen aus. Obwohl dieser Sektor eigentlich nicht im Fokus der ATAD-Richtlinie steht, ist er aufgrund seines hohen Fremdkapitalanteils besonders in drei Punkten betroffen.

1. Kommunale und kirchliche Wohnungsunternehmen im Konzernverbund können weder vom Stand-Alone-Escape noch vom Equity-Escape profitieren. Der Grund dafür ist, dass die ATAD-Escape-Optionen – im Gegensatz zu denen im früheren nationalen Recht – nicht harmonisiert sind. Dies führt zu einer „Lücke“ zwischen „Nahestehen“ (25 %) und Konzern (Mehrheit der Stimmrechte).
2. Zinsen für geförderte Darlehen (z. B. für den sozialen Wohnungsbau) sind zwar von der Zinsschrankenregelung ausgenommen, aber die Einnahmen und Ausgaben aus diesen Projekten mindern dennoch das EBITDA. Dadurch sinkt die Höhe der abzugsfähigen Zinsen für frei finanzierte Darlehen und das Risiko der Überschreitung der 30%-EBITDA-Grenze im frei finanzierten Bereich steigt.
3. Die Höhe der in den Bauherstellungskosten kapitalisierten Bauzeitzinsen ist im Wohnungsneubau sowohl im Verhältnis zu den gesamten Baukosten als auch im Verhältnis zu den jährlichen Zinsaufwendungen gering und nur über die steuerliche Abschreibung über 33,3 Jahre verteilt für die Zinsschranke relevant. Der Verwaltungsaufwand ist sehr hoch, ohne dass sich dies bei der Berechnung des Zinsaufwands im Sinne der Zinsschrankenregelung auswirkt.

Diese negativen Auswirkungen der nationalen Auslegungen der ATAD-Richtlinie werden derzeit stark von Schweden, den Niederlanden und Deutschland kritisiert. Die Bestandsaufnahme der Auswirkungen der ATAD-Richtlinie durch die EU-Kommission wird noch bis Ende Juni 2025 durchgeführt, um anschließend eine Evaluation durchzuführen.