GdW Arbeitshilfe 99 – „Kosteneinsparpotenziale im Wohnungsbau“

Deutschland braucht mehr neue Wohnungen, insbesondere in den boomenden Ballungsregionen. Diese Erkenntnis ist nicht neu. Auch politisch wird seit einigen Jahren versucht, Lösungen zu finden. Der fehlende Wohnraum ist überall spürbar und zieht die Bestandsmieten nach.

Aber: Der deutsche Wohnungsbau befindet sich seit einigen Jahren in einer tiefen Krise, die durch mehrere ineinandergreifende Faktoren verursacht wurde:

• Hohe Baukosten und Zinsen: Die Kosten für Baumaterialien, Produkte, Löhne, Planung und Finanzierungen sind stark gestiegen. Auch wenn die Zinsen zuletzt leicht gesunken sind, reicht das nicht aus, um die hohen Bau- und Grundstückskosten auszugleichen.
• Strenge Regulierung und Bürokratie: Verschärfte Energieanforderungen, Brandschutzvorschriften und andere Regulierungen machen das Bauen teurer und aufwändiger. Die zunehmende Bürokratie verzögert und verteuert Bauprojekte zusätzlich.
• Lange Genehmigungsverfahren führen zu Verzögerungen und damit Kostensteigerungen.
• Fehlende Planungssicherheit: Investoren und Bauherren fehlt es an verlässlichen Rahmenbedingungen, etwa bei Förderprogrammen. Die Unsicherheit bremst die Investitionen in den Wohnungsbau.
• Fehlende Grundstücke: Viele Wohnungsunternehmen wollen bauen, aber es fehlt an Bauland, zumindest an Bauland zu solchen Preisen, die günstige Mieten ermöglichen.

Fehlender Vorrang für bezahlbaren Wohnungsbau: Sowohl in der Abwägung der verschiedenen Schutzziele im Rahmen der Genehmigungen als auch in der gesellschaftlichen Haltung zu Wohnungsneubau fehlt es an Priorisierung. Fehlender Wohnraum und hohe Mieten sind aber zentrale soziale Fragen der kommenden Jahre.

Im Grunde sind alle Hemmnis-Faktoren gleichzeitig und überall zu adressieren, denn die Problemlage gilt bundesweit. Aber Bauen ist vielfach Länder- und Kommunalsache. Deshalb machen sich auch viele Bundesländer auf, die Situation dort zu verbessern, wo sie direkten Einfluss haben. Zu nennen sind hier beispielhaft der „Regelstandard E in Schleswig-Holstein“ oder der „Hamburg-Standard“. Auch in Bremen möchte man den „Bremer Weg“ gehen. Die Bauministerkonferenz wird sich im Herbst 2025 ausschließlich mit dem Thema kostengünstiger Wohnungsbau auseinandersetzen. Durch Hamburg und Schleswig-Holstein wurden teils noch länderspezifische Ansatzpunkte zur Reduktion von Baukosten erarbeitet und veröffentlicht. Die Einsparpotenziale wurden dabei maßnahmenscharf benannt und beziffert. Der GdW hat an der Erarbeitung des Hamburg-Standards aktiv mitgearbeitet.

In Anlehnung an die Ergebnisse der Initiative für kostenreduzierten Wohnungsbau in Hamburg werden die Einsparpotenziale Teilaspekten des Planens und Bauens zugeordnet. In den Kapiteln 1-3 stehen die Planungsphasen im Vordergrund. Mit fortschreitendem Planungsprozess verringert sich Maß und Höhe des Kosteneinflusses. Gleichzeit steigt der Detailierungsgrad der Maßnahmenvorschläge. Kapitel 4 geht auf die vorgelagerten Ebenen ein. Kapitel 5 adressiert die Vorteile industrieller Vorfertigung und systemischer Bauweisen.
Kapitel 6 beschreibt Kosteneinflussfaktoren aus Sicht des Projektmanagements.
Die Erkenntnisse zu Kostentreibern im Wohnungsbau und zu konkreten Einsparpotenzialen durch Weglassen oder die vertragliche Vereinbarung von Abweichungen von Normen werden dieser Arbeitshilfe in Kapitel 7, 8 und 9 dargestellt. Wir wollen damit den Wohnungsunternehmen konkrete Hilfestellung geben, um von den hohen Baukosten runterzukommen und damit erst bezahlbare Mieten zu ermöglichen. Im Rahmen der Arbeit der Hamburger Initiative wurden eine Reihe von DIN-Normen als Kostentreiber identifiziert, die wir in Kapitel 8 vorstellen. Diese Normen sollten nicht unkritisch und ungeprüft beauftragt werden. Wir sehen in einer angepassten Beauftragung erste Potenziale zu einem Neubau unter der Überschrift „Gebäudetyp E“.

Da zurzeit die im Koalitionsvertrag angekündigte Umsetzung des Gebäudetyp E im Rahmen einer Anpassung des Werkvertragsrechts noch nicht erfolgt ist, erscheint die Arbeitshilfe zunächst als Vorabversion. Wir werden Sie nach der gesetzlichen Umsetzung anpassen.

Kapitel 10 und 11 beleuchten juristische Aspekte. In Kapitel 10 steht das Verhältnis Auftraggeber/Auftragnehmer im Fokus. In 11 werden mietrechtliche Implikationen behandelt. Auch hier ist aktuell eine hohe Dynamik in der Meinungsbildung zu beobachten. Die dargestellten Erkenntnisse entsprechen dem Stand heute und müssen ggf. aufgrund neuer Erkenntnisse oder Rechtsprechung überarbeitet werden.

Kapitel 12 blickt zurück auf die GdW-Rahmenvereinbarung 1.0 und fasst mit Fokus Kostenreduktion die Erfahrungen und Erkenntnisse der in den Baujahren 2018-2023 realisierten Projekte zusammen.

Wir bedanken uns an dieser Stelle ausdrücklich bei der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Freie und Hansestadt Hamburg und der Senatorin Karin Pein für die Möglichkeit, die Erkenntnisse hier nutzen zu dürfen und damit der gesamten Wohnungswirtschaft zugänglich zu machen.

Neugierig geworden? Werfen Sie einen Blick in das Inhaltsverzeichnis!

Die GdW Arbeitshilfe 99 steht ab sofort im GdW-Mitgliederbereich unter „Extranet -> Publikationen“ zum Download zur Verfügung.

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