Im Berliner Nordwesten entsteht eines der größten Neubauprojekte Deutschlands. Im „Neuen Gartenfeld“ wächst ein Quartier, in dem schon in wenigen Jahren bis zu 10.000 Menschen eine Heimat finden werden. Es ist ein Kraftakt, der vor allem eins kostet: Zeit. „Diese ganze Vorbereitungszeit hat bestimmt neun Jahre gedauert“, erklärt Susann Penzkofer, Projektleiterin bei der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag. Planung, Genehmigungen, Infrastruktur – all das verzögert den eigentlichen Baubeginn erheblich. Ist die Planung aber abgeschlossen, geht es schnell: „Wir konnten Ende letzten Jahres die ersten 308 Wohnungen fertigstellen – bei einer Bauzeit von unter zwei Jahren. Das ist schon phänomenal.“
Förderung ermöglicht günstige Mieten
Rund 3.400 Euro brutto pro Quadratmeter kostet das Bauen auf den einzelnen Baufeldern – inklusive Grundstück und Erschließung steigen die Kosten auf etwa 5.000 Euro. Zahlen, die den Spielraum für günstige Mieten eng erscheinen lassen. Doch Sebastian Schmidt, Pressesprecher der Gewobag, erklärt, wie das Modell dennoch funktioniert: „90 Prozent sind gefördert – die Mieten starten ab 7 Euro.“ Selbst Familien mit mittleren Einkommen können profitieren, etwa über den erweiterten Wohnberechtigungsschein WBS 220.
Doch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Gewobag sind trotzdem anspruchsvoll, da die Baukosten hoch sind: „Die Löhne sind stark gestiegen, die Materialkosten auch – und die Standards werden immer höher“, so Schmidt. Dazu kommen Finanzierungskosten: Während private Investoren bei Bankkrediten mit 4 bis 5 Prozent Zinsen rechnen müssen, nutzt die Gewobag Fördergelder des Landes Berlin sowie Darlehen der Europäischen Investitionsbank (EIB) – zu rund 2 Prozent. „Dadurch wird das erst möglich, dass wir hier so bauen können – für die niedrigen Mieten, die wir ja anbieten können.“
Gemeinsam sind wir stärker
Rund 500 Kilometer südlich zeigt sich ein ähnliches Bild, auch hier ist der Wohnungsmarkt angespannt. Im Ingolstädter Nordwesten haben sich gleich zwei Gesellschaften zusammengefunden, um neuen Wohnraum in erheblicher Dimension zu schaffen: die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt (GWG), die in diesem neuen Quartier unweit des Audi-Werks 204 Wohnungen baut, und die BayernHeim, die 433 Wohnungen verantwortet.
BayernHeim-Geschäftsführer Fabian König bringt es auf den Punkt: „Wir können eine Miete zwischen 6 und 8 Euro erzielen – ohne Förderung wären wir eher jenseits der 15 Euro.“ Für ihn ist klar, dass mehr passieren muss: „Wir brauchen mehr Wohnungen – und wir brauchen ein vereinfachtes Bauen.“ Weniger Bürokratie, schnellere Verfahren und gezielte Förderung könnten den Wohnungsbau wieder ankurbeln. Nur durch Förderung lassen sich die hohen Baukosten so abfedern.
Horrende Baukosten erhöhen den Druck auf den Wohnungsmarkt
Die Beispiele aus Berlin und Ingolstadt zeigen, wie komplex die Lage ist. Steigende Baukosten treffen auf hohe Anforderungen und langwierige Verfahren. Bezahlbares Wohnen ist möglich. Aber nur dort, wo Förderung greift, Verfahren beschleunigt werden und die öffentliche Hand als verlässlicher Partner auftritt. Die Lücke schließen können die aktuellen Projekte der sozial orientierten Wohnungswirtschaft allein nicht. Aber sie zeigen, in welche Richtung der Weg führen muss.